1) Successivamente alla conclusione di un contratto stipulato con l’utilizzo delle proposte di acquisto e relativo versamento dell’imposta di registro dovuta sulla caparra le parti procedono ad un preliminare di vendita con versamento di acconti sul prezzo, si deve procedere ad una nuova registrazione e ulteriore versamento sugli acconti?

Nel caso vengono stipulate proposte di acquisto (con accettazione della parte) e successivamente il preliminare di vendita, entrambi sono soggetti a registrazione con relativo versamento dell’imposta di registro. Naturalmente la caparra sarà tassata allo 0.50% e gli acconti al 3%.

2) Nel caso le parti vogliano provvedere personalmente al versamento e quindi alla registrazione della scrittura, l’agente immobiliare come può garantirsi da eventuali errori di registrazione?

L’agente immobiliare, essendo solidale nel pagamento, non viene manlevato da responsabilità.

3) Nel caso di preliminare stipulato dal notaio con la nostra presenza come ci si deve comportare? Anche il notaio è solidale con le parti nel caso di mancato versamento della relativa imposta di registro?

Per la scrittura non autenticata la responsabilità ricade sull’agente immobiliare;mentre per la scrittura privata autenticata sul notaio.

4) Nel caso dei contratti di locazione, siamo solidali per l’imposta di registro per tutta la durata del contratto oppure solo per la prima annualità?

Siete responsabili solo per la prima annualità a meno che in atto venga pagata l’imposta per tutte le annualità fino alla scadenza del contratto.

5) Nel caso in cui una volta registrato il compromesso le parti non vadano più al rogito notarile, l’imposta di registro viene recuperata oppure va perduta?

L’imposta non può essere recuperata.

6) I contratti stipulati con l’utilizzo della modulistica FIAIP possono essere registrati così come abitualmente usati o vanno integrati in qualche modo?

Si ritiene che possano essere usati così come abitualmente usati.

7) C’è un importo minimo sul quale applicare lo 0.50%?

Non c’è un importo minimo e non si versa un minimo.

8) Nel caso di vendita di box auto costruiti con la clausola irrevocabile della pertinenzialità derivante da una convenzione, perfezionata con atto notarile, con il comune in base al PRG – PUC, una corrente di pensiero sostiene che non si dovrebbe applicare nella vendita da parte del costruttore stesso l’IVA agevolata del 4% per i possessori 1° casa e al 10% negli altri casi. Qual è la retta via?

Nel caso di box pertinenziali la ci 12/07 ha precisato che tale immobile acquisisce la natura del bene di cui diviene pertinenza, pur mantenendo autonomia fiscale (qualora sia pertinenziale di immobile abitativo, sarà tassato ad IVA o esente IVA con l’imposta di registro in misura proporzionale a seconda se venduto o meno da impresa costruttrice nei quattro anni dalla costruzione). L’aliquota IVA da applicarsi è quella ordinaria (20%) a meno che non sia pertinenza di immobile acquistato con agevolazione 1° casa (in tal caso si applicano le aliquote agevolate) oppure si tratti di immobile ceduto da impresa costruttrice nell’ambito di un immobile “Tupini”, o di immobile costruito ai sensi della legge Tognoli o sia un immobile ristrutturato ceduto dall’impresa di ristrutturazione (in tali ultimi casi si applica l’aliquota del 10% - vedi ci 19/2001).

9) Nel preliminare di compravendita perfezionato con l’intervento dell’agente immobiliare corrisponde al vero che se si espone la caparra si paga uno 0.50% a fondo perduto, se invece si espone la voce acconto l’aliquota è del 3% da recuperare sul dovuto a rogito, oltre naturalmente all’importo fisso, che dovrebbe essere l’unico esborso in caso di vendita soggetta ad IVA?

Si recuperano entrambi gli importi a meno che l’atto non vada a buon fine. Non si recupera lo 0.50% nel caso l’atto sia soggetto ad IVA.

10) Sempre nel preliminare di compravendita quando compaiono uno od ulteriori acconti prima del rogito notarile (es. stato avanzamento lavori) si paga e nel caso quando, subito o al verificarsi dell’evento?

Per quanto concerne l’imposta di registro si paga l’imposta sugli acconti corrisposti (non sugli ulteriori o futuri acconti); se atto soggetto ad IVA (es. stato avanzamento lavori) il pagamento comporta l’immediato obbligo di emissione della fattura.

11) Vista la responsabilità in solido degli agenti immobiliari chiedevo quale comportamento corretto per i contratti uso estivo inferiori a 30 gg. Si deve procedere alla registrazione o in questo caso la responsabilità del dichiarare il percepito è esclusivamente del proprietario dell’immobile locato?

I contratti inferiori a 30 gg. non hanno obbligo di registrazione a meno che non si avveri che nell’anno si siano ripetuti più contratti complessivamente superiori a 30 gg. verso lo stesso locatario.

12) Acquirente persona fisica – Venditore persona giuridica nuova costruzione la tassazione IVA è soggetta al Prezzo – Valore?

Se il venditore è persona giuridica, in fattura (sia in caso di esenzione che di imponibilità IVA) deve indicare il corrispettivo di vendita. Se poi l’operazione è esente IVA e soggetta ad imposta di registro in misura proporzionale sarà a prezzo – valore qualora l’oggetto della vendita sia un immobile a destinazione abitativa.

13) Nessuna inibizione derivante dalla valutazione automatica subisce l’attività di accertamento in relazione ad atti per i quali, nonostante sussistano i requisiti della L. 266/05, non sia stata manifestata dagli acquirenti la volontà di applicare la norma che consente la tassazione in base al valore automatico?

In assenza della manifestazione di volontà non si applica la norma che consente la tassazione in base al valore automatico.

14) Per quanto concerne gli acconti da versare in epoche successive alla sottoscrizione del preliminare, ma già menzionati in quest’ultimo si deve calcolare l’imposta di registro anche sugli stessi?

Gli acconti futuri, anche se si trovano indicati nel preliminare non vengono tassati. Se trattasi di atto a condizione sospensiva si tassano gli acconti quando si verifica la condizione.

15) Nel caso in cui una società SAS acquista all’asta un immobile abitativo, non lo ristruttura e dopo un anno lo rivende ad un privato la compravendita è esente IVA?

Si è esente IVA perché vende un immobiliare di rivendita e non chi ha costruito o ristrutturato (non è rilevante la vendita al privato, mentre lo sarebbe se fosse stato un immobile strumentale).