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Vuoi calcolare in modo semplice ed automatico le spese a cui andrai
incontro acquistando o vendendo casa?
Da oggi le Spese non sono
più un salto nel Buio
Per meglio agevolare la
comprensione delle spese legate alla vendita e all'acquisto della casa,
abbiamo pensato di fare cosa gradita nel pubblicare di seguito delle
tabelle relative alle varie imposte, a completamento abbiamo voluto
inserire alcuni esempi in modo da semplificare ancor di più il meccanismo
di calcolo.
Cominciamo dalla registrazione
del Preliminare, è indifferente se trattasi di
acquisto prima casa o imposta ordinaria:
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Descrizione Imposta |
Valore Imposta |
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Quietanza su
caparra |
0,50 % della caparra |
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Quietanza su
acconto |
3 % sull'acconto |
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Registro
(fissa) |
€ 168,00 |
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Tributi
Speciali (fissi) |
€ 3,72 |
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Bolli (almeno
2) |
€ 14,62 cad |
ATTENZIONE la
registrazione del preliminare è obbligatoria già dal 1986, quindi il
suggerimento che diamo è che anche se non si è acquistato tramite
Agenzia Immobiliare, è necessario registrare il preliminare onde
incappare nella sanzione dell'evasione dell'imposta, che può arrivare
fino al 240 % del dovuto.
Esempio di registrazione
preliminare o compromesso:
Costo dell'immobile €
200.000,00, preliminare con una somma di € 40.000,00 i cui €
20.000,00 come caparra ed
€ 20.000,00 come acconto prezzo. Il
calcolo è bello e fatto:
Imposta di quietanza su caparra
20.000,00 x 0,50% = € 100,00 (codice
agenzia delle entrate 104T)
Imposta di quietanza su acconto
prezzo 20.000,00 x 3 % = € 600,00
(codice agenzia delle entrate 104T)
Per una somma di euro 700,00, a
questa va aggiunta l'imposta di registro €
168,00 (codice 109T) e i tributi speciali €
3,72 (codice 964T), per un totale di €
871,72. I due bolli vanno attaccati sulle copie del preliminare, un po'
come succede per i contratti di locazione, almeno due, perchè almeno due
devono essere le copie originali del preliminare, perché una rimane
all'Agenzia delle entrate e l'altra è l'originale che può essere detenuta sia dall'acquirente che dal venditore,
se invece le parti (acquirente e venditore) ognuna
volesse la sua copia registrata, allora per ogni copia originale va applicato un bollo.
Per completezza del ragionamento, c'è da dire, che alcune di queste imposte, cioè quelle proporzionali, si
detraggono dalle imposte dell'atto definitivo.
Un bollo per ogni copia
originale composta da non più di quattro facciate per un massimo di 100
righe totali. Ad ogni eccedenza un bollo in più
In caso di acquisto dal
costruttore, vanno pagate solo le imposte fisse, in quanto le somme
versate come anticipo o come caparra sono già soggette ad IVA.
In caso di acquisto tramite
Agenzia Immobiliare, le spese dovute per la registrazione del preliminare
vanno consegnate all'Agente che le inserirà in fattura. Ovviamente tali
spese sono esenti da IVA in quanto aticipazioni del cliente, ai sensi
dell'art. 15 del DPR 633/72.
Calcola le imposte
Le imposte dovute dall'acquirente
in caso di acquisto 1° casa (tassazione agevolata)
acquisto da privato:
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Descrizione imposta |
Valore imposta |
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Registro |
3 % |
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Ipotecaria (fissa) |
€ 168,00 |
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Catastale (fissa) |
€ 168,00 |
Contrariamente a quanto
succede per la registrazione dei preliminari, gli atti definitivi o
rogiti, non tengono conto, ai fini della tassazione, del reale prezzo di
acquisto ma del valore catastale o se vogliamo valore fiscale del bene.
Supponiamo di avere acquistato
l'immobile dell'esempio precedente per il valore di € 200.000,00, ma che
ha una rendita catastale di € 550,00. Ai fini dell'imposta, la rendita
catastale viene aggiornata e moltiplicata per un coefficiente di 115,50
(se prima casa), il valore che esce fuori dalla moltiplicazione non è
altro che il valore fiscale dell'immobile, che diventa base imponibile di
calcolo.
Esempio;
R. C. 550,00 x 115.50 = €
63.525,00 il Notaio arrotonderà per eccesso ad € 64.000,00 quindi:
€ 64.000,00 x 3 % = €
1.920,00 (imposta di registro) a questa vanno sommate le due imposte fisse
di € 168,00 e sottratte le due imposte proporzionali della registrazione
del preliminare quindi:
€ 1.920,00 + 168,00 + 168,00 =
€ 2.256,00 - 600,00 - 100,00 = € 1.556,00 (imposte per l'acquisto
della casa)
Calcola le imposte
Le imposte dovute dall'acquirente
in caso di acquisto 1° casa (imposte agevolate) acquisto da costruttore:
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Descrizione Imposta |
Valore Imposta |
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I.V.A. |
4 % |
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Registro (fissa) |
€ 168,00 |
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Ipotecaria (fissa) |
€ 168,00 |
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Catastale (fissa) |
€ 168,00 |
Nel caso di acquisto dal
costruttore il prezzo dichiarato in atto non può, per ovvie ragioni,
essere diverso dal reale prezzo pagato, quindi le imposte, IVA in questo
caso, vanno pagate al costruttore che provvederà all'emissione della
regolare fattura.
Quindi si avrà: prezzo acquisto
€ 200.000,00 x 4% = € 8.000,00 come IVA + le tre imposte da € 168,00
per un totale di € 8.504,00
Calcola le imposte
Le imposte dovute per l'acquisto
di una 2° casa o imposte
ordinarie acquisto da privato:
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Descrizione Imposta |
Valore Imposta |
|
Registro |
7 % |
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Ipotecaria |
2 % |
|
Catastale |
1 % |
Supponiamo sempre di avere acquistato
l'immobile per il valore di € 200.000,00, ma che
ha una rendita catastale di € 550,00. Ai fini dell'imposta, la rendita
catastale viene aggiornata e moltiplicata per un coefficiente di 122,00,
il valore che esce fuori dalla moltiplicazione non è
altro che il valore fiscale dell'immobile, che diventa base imponibile di
calcolo.
Esempio;
R. C. 550,00 x 122,00 = € 67.100,00 il Notaio arrotonderà per eccesso ad €
68.000,00 quindi:
€ 68.000,00 x 10 % ( che è la
somma delle tre imposte) = € 6.800,00 a questa vanno sottratte le due imposte proporzionali della registrazione
del preliminare quindi:
€ 6.800,00 - 600,00 - 100,00 = €
6.100,00 (imposte per l'acquisto
della casa)
Calcola le imposte
Le imposte 2°
casa o imposte ordinarie acquisto da
costruttore:
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Descrizione Imposta |
Valore Imposta |
|
IVA |
10 % |
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Registro
(fissa) |
€ 168,00 |
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Ipotecaria
(fissa) |
€ 168,00 |
|
Catastale
(fissa) |
€ 168,00 |
Nel caso di acquisto dal
costruttore vale tutto come l'acquisto della prima casa, con differenza sostanziale nell'aliquota dell'imposta (10%), e cioè, il prezzo dichiarato in atto non può, per ovvie ragioni,
essere diverso dl reale prezzo pagato, quindi le imposte, IVA in questo
caso, vanno pagate al costruttore che provvederà all'emissione della
regolare fattura.
Quindi si avrà: prezzo acquisto
€ 200.000,00 x 10% = € 20.000,00 come IVA + le tre imposte da €
168,00 per un totale di € 20.504,00
Calcola le imposte
Dal primo gennaio 2006 è stato
introdotto un nuovo regime di tassazione, e cioè la plusvalenza
immobiliare, imposta
che colpisce i venditori.
Lo scopo di questa imposta è di
contrastare le speculazioni immobiliari, infatti colpisce tutte quelle
vendite effettuate nei cinque anni dall'acquisto, di immobili acquistati o
ricevuti per donazione, sempre che il donante abbia acquistato tale
immobile da meno di 5 anni. Invece la plusvalenza non diventa rilevante ai
fini della tassazione se l'immobile è stato adibito ad abitazione
principale del proprietario o di un suo familiare. La plusvalenza non è
altro che la differenza tra il valore di vendita e quello di acquisto, il
risultato è da moltiplicare per il valore dell'imposta che ammonta al
20%.
Quindi se ho acquistato
l'immobile nel 2003 al prezzo di € 100.000,00 ed oggi 2007 vendo il mio
immobile al prezzo di € 200.000,00 dovrò pagare la plusvalenza
che vado a calcolare come segue:
Prezzo di vendita € 200.000,00
- prezzo di acquisto € 100.000,00 = € 100.000,00 (plusvalenza)
valore della plusvalenza €
100.000,00 x aliquota di imposta 20% = € 20.000,00
Registrare un contratto
di locazione o affitto;
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Descrizione imposta |
Valore imposta |
|
Registro |
2% canone annuo |
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Tributi speciali (fissi) |
€ 3,72 |
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Bolli almeno 2 |
€ 14,62 |
Per registrare un contratto di
locazione o affitto, basta presentarsi, entro 30 giorni dalla data di
sottoscrizione, all'Agenzia delle Entrate della
propria provincia ed esibire il contratto locazione, un impiegato
calcolerà le imposte da versare tramite mod. F/23. In effetti il calcolo
è semplicissimo, basta solo moltiplicare il canone di locazione mensile
per i 12 mesi ed il risultato usarlo come base imponibile per l'imposta.
Un piccolo esempio:
Locazione mensile pari ad € 500,00 per un
contratto classico 4 + 4; determiniamo il canone annuo moltiplicando €
500,00 x 12 sarà uguale ad € 6.000,00 (base imponibile). Ora dobbiamo
moltiplicare la base imponibile per il valore dell'imposta quindi €
6.000,00 x 2 % sarà uguale ad €
120,00, adesso possiamo adoperare due
scelte, la prima, che è quella di registrare il contratto per un anno, ma
poi dobbiamo ricordarci che ogni anno deve essere registrato entro e non
oltre il 30° giorno della data di sottoscrizione, oppure registrare il
contratto per l'intero periodo cioè dei primi 4 anni. A seconda della
nostra scelta andremo a compilare il modello F/23, perché cambieranno i "Codice
Tributo", che per l'intero periodo
assumerà il valore di 107T,
e l'importo da pagare sarà € 120,00 x 4
+ € 3,72 (tributi speciali). Se invece
vogliamo registrare il contratto annualmente dovremo far attenzione a
differenziare il codice tributo, per la prima annualità il codice sarà 115T,
mentre, per le annualità successive, sarà 112T,
ovviamente i tributi speciali vanno pagati solo la prima volta, e ogni
anno andranno pagate sempre € 120,00.
Attenzione: I bolli vengono
apposti sulla facciata del contratto, 1 bollo ogni quattro facciate per
non più di 100 righe, ad ogni eccedenza un bollo in più. I bolli ne sono
due perchè almeno due devono essere le copie da esibire all'Agenzia delle
Entrate.
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